Lennar 26년 3분기 어닝콜

실제 미래 결과에 관한 것입니다. 미래예측 진술은 아직 발생하지 않은 사안과 관련되어 있기 때문에 본질적으로 위험과 불확실성의 영향을 받습니다. 많은 요인이 미래 결과에 영향을 미칠 수 있으며, 이에 따라 레나의 실제 활동이나 결과가 미래예측 진술에서 예상한 활동 및 결과와 중대하게 달라질 수 있습니다. 이러한 요인에는 당사의 실적 발표 자료와 SEC 제출 서류에 설명된 요인들이 포함되며, 가장 최근에 SEC에 제출한 레나의 연례 보고서(Form 10-K)에 ‘위험 요인’이라는 제목으로 기재된 내용도 포함됩니다. 레나는 어떠한 미래예측 진술도 업데이트할 의무를 부담하지 않는다는 점을 유의해 주시기 바랍니다.

감사합니다. 여러분, 좋은 아침입니다. 오늘 함께해 주셔서 감사합니다. 저는 오늘 마이애미에서 최고재무책임자 다이앤 베세트, 방금 말씀을 전해 주신 재무관리 담당 수석부사장 데이비드 콜린스, 최고법무책임자 캐서린 리 마틴, 최고운영책임자 짐 파커, 그리고 주택건설 부문 총괄 수석부사장 데이비드 그로브와 함께하고 있습니다. 지난 분기와 마찬가지로, 전국의 사업 운영을 공동으로 총괄하고 있는 짐과 데이비드도 이 자리에 함께하며 질의응답 시간에 참여할 예정입니다. 평소와 같이 제가 회사에 대한 거시적 관점과 전략적 개요를 설명드리고, 다이앤이 2026년 4분기에 대한 상세한 재무 현황과 가이던스를 말씀드리겠습니다. 그다음 질문을 받도록 하겠습니다. 늘 그렇듯 질문 하나와 후속 질문 하나로 제한해 주시기 바랍니다.

먼저 말씀드리면, 당사는 2026년 3분기 실적이 지속적이고 일관된 운영 실행력을 보여준 결과라고 생각합니다. 특히 6월에 마지막으로 말씀드렸을 때보다 시장 상황은 더욱 어려워졌다고 볼 수 있습니다. 당사의 보도자료에 이번 분기 요약이 거의 모두 담겨 있다고 생각하지만, 몇 가지 추가적인 내용을 말씀드리겠습니다. 보도자료에서 말씀드린 바와 같이, 당사는 가이던스 범위인 2만 500채에서 2만 1,500채 내에 해당하는 2만 840채의 주택을 인도했습니다. 신규 주문은 2만 879건으로, 2만 1,000건에서 2만 2,000건인 당사의 범위에 소폭 미달했습니다. 인도 주택에 적용된 판매 인센티브율이 12%로 낮아지면서 매출총이익률은 전분기 대비 개선된 15.8%를 기록했습니다. 순이익률은 6.6%로 개선됐으며, 주당순이익은 GAAP 기준 1.19달러, 일회성 항목을 제외하면 1.23달러를 기록했습니다. 그럼에도 불구하고 금리와 소비자 신뢰도 하락으로 인해 분기 초에 예상했던 개선 폭은 제한적이었습니다.

전반적인 주택 시장에 대해 간략히 말씀드리겠습니다. 일반적으로 주택 시장은 여전히 양호한 흐름을 보이고 있습니다. 지난 10년 이상 지속된 주택 공급 부족이 주택의 가용성을 계속 제한하고 추가 공급에 대한 수요를 높이고 있기 때문입니다. 시장 상황이 결코 나쁘지는 않습니다. 실제로 당사의 판매량이 상당히 견조하다는 점에서도 이를 확인할 수 있습니다. 그러나 특히 당사의 가격대에서는 금리가 구매 가능성을 시험하면서 시장이 더욱 어려워지고 있습니다. 3분기에는 금리가 좋지 않은 방향으로 움직였습니다. 지난 실적 발표 당시 30년 만기 고정금리는 6.4~6.5% 수준이었습니다. 현재는 약 7%이며, 10년 만기 미국 국채 금리는 약 5%에 머물고 있습니다. 연초에 나타났던 소폭의 완화 효과는 사라졌고, 중위 가구소득 수준의 구매자는 주택을 보유하기 위해 총소득의 30%를 훨씬 웃도는 비용을 부담하고 있습니다.

계약금을 마련하는 동시에 주택담보대출 자격을 충족할 수 있는 가구는 줄어들고 있습니다. 당사의 여러 시장에서와 마찬가지로, 방문 고객의 거의 50%는 즉시 대출 자격을 충족하지 못합니다. 구매자들은 주택 보유가 제공하는 안정성을 감당하기 위해 분명히 재정적 부담을 늘리고 있으며, 당사는 이들이 구매할 수 있도록 가격과 인센티브를 조정하고 있습니다. 둘째, 금리 변동의 원인은 인플레이션이며, 현재 인플레이션을 주도하는 요인은 에너지입니다. 물론 모두가 알고 있듯이 이란 내 분쟁으로 인해 석유 공급 차질이 지속되고 있으며, 가까운 시일 내에 끝날 조짐도 보이지 않습니다. 어제 연방준비제도에서 들은 바와 같이, 지표는 인플레이션이 둔화되지 않고 있음을 시사합니다. 물론 인플레이션은 생활비의 기본적인 수준을 높이는 동시에 금리도 끌어올린다는 점에서 양날의 검입니다.

가구들이 주유비와 전기요금으로 더 많은 비용을 지출하게 되면, 주택을 소유하고자 하는 근본적인 의지가 전혀 변하지 않았더라도 평생 가장 큰 재정적 결정을 내리려는 의지는 약해집니다. 이에 따라 금리가 구매 가능성의 한계를 시험하는 동시에 인플레이션이 생활비를 높이면서 소비자 신뢰도도 둔화되고 있습니다. 셋째, 현실적으로 연방준비제도의 지원은 분명히 기대하기 어려워졌으며, 단기적으로 완화를 가져올 요인도 아닙니다. 일부에서는 이를 분명히 기대했지만, 어제의 금리 인상은 연방준비제도가 앞으로도 데이터를 기반으로 정책을 결정할 것임을 분명히 보여줍니다. 향후 금리 인하가 이루어진다면 이는 당사 사업에 의미 있는 순풍이 될 것입니다. 그러나 당사는 이를 간절히 기다리거나 금리 인하를 기다리며 사업을 운영하고 있지 않으며, 금리 인하를 전제로 사업 계획을 세우고 있지도 않습니다.

넷째, 특히 당사의 가격대에서 기존 주택 판매자가 당사의 고객을 놓고 더욱 공격적인 경쟁자가 되었습니다. 기존 주택 매물 공급은 계속 회복되어 현재 가격 경쟁력이 매우 높습니다. 전국적으로 현재 매물은 다시 역사적 수준을 웃돌고 있습니다. 텍사스와 플로리다에서는 특히 높은 수준입니다. 이 두 곳은 당사의 가장 큰 시장이자 사업 주입니다. 기존 주택 판매자가 가격을 인하하면 당사의 고객을 놓고 직접 경쟁하게 되며, 당사도 이에 대응합니다. 이는 사우스 센트럴 및 남동부 시장에서 나타나는 인센티브와 가격 결정 역학의 상당 부분을 차지합니다. 비용 측면에서는 당사가 계속해서 매우 우수한 성과를 내고 있지만, 인력 확보 가능성이 점점 더 문제가 되기 시작했습니다. 이민 단속과 활발한 데이터센터 건설이 특정 지역에서 인력 부족을 계속 심화시키고 있습니다. 규모의 효율성을 통해 인건비 상승을 상쇄해 왔지만, 비용에 대한 압박은 분명히 커지고 있습니다.

정책 측면에서는 연방정부의 주거비 부담 완화 관련 논의가 계속되고 있습니다. 6월에 말씀드린 내용을 다시 말씀드리겠습니다. 제가 경험한 바로는 정부 최고위층에서 이 문제에 기울이는 관심의 수준이 전례 없이 높습니다. 주거비 부담 완화는 중요한 정치적 이슈가 되었습니다. 연방 및 또는 주 정부 차원의 의미 있는 조치가 나올 가능성이 높다고 계속 믿고 있습니다. 다만 제가 바랐던 것보다 시간이 더 오래 걸리고 있다는 점도 말씀드리고 싶습니다. 단독주택 임대 및 임대 목적 주택 개발 커뮤니티를 포함해 기관 및 투자자의 단독주택 매입을 제한하려는 주 정부와 연방정부의 노력이 최근 법안에서 해결된 것으로 보여 기쁘게 생각합니다. 당사는 이러한 공급 경로를 주거 시장과 주택 구매자 모두에게 장기적으로 긍정적인 요소로 계속 보고 있습니다. 이는 지역 시장의 수요를 충족시키며, 궁극적으로 이 나라에 부족한 바로 그 주택 공급을 창출하기 때문입니다.

요약하면, 금리가 상승했습니다. 인플레이션이 금리를 끌어올리고 소비자 신뢰를 낮추고 있습니다. 연준은 데이터를 주시하고 있습니다. 기존 주택 공급의 경쟁은 더욱 치열해지고 있습니다. 또한 당사의 인센티브는 감소하고 마진은 개선되고 있지만, 부족한 노동력 공급으로 인해 비용 구조에 압박이 나타나기 시작했습니다. 어려운 시장 환경이지만, 당사에 우호적이지 않은 시장에서도 당사는 말씀드린 대로 실행하고 있습니다. 이러한 배경에서 당사의 운영 전략에 대해 말씀드리겠습니다. 당사의 전략은 변하지 않았습니다. 당사는 두 가지 우선순위에 계속 집중하고 있습니다. 첫째, 비용 구조를 효과적으로 관리하고 서로 다른 시장 환경을 전제로 산정된 토지의 가치를 실현하기 위해 일관되고 균등한 생산 흐름과 물량을 유지하는 것입니다. 둘째, 궁극적으로 견조하고 지속적으로 증가하는 현금흐름과 수익률을 창출할 수 있도록 자산 및 토지 투입을 최소화하는 대차대조표 모델을 지속적으로 개선하는 것입니다.

첫 번째 우선순위와 관련해, 레나 플랫폼 전반에서 당사는 시장 가격에 맞춰 가격을 책정하고, 적정 가격으로 수요를 충족하기 위해 물량을 유지해야 한다는 점을 분명히 인식하고 있습니다. 당사는 고객이 감당할 수 있는 가격으로 가치를 제공하는 데 필요한 인센티브를 제공하고 있으며, 이러한 조정 과정에서도 생산 속도를 유지하고 있습니다. 이는 물량을 유지하기 위해 마진을 일부 희생하고 있다는 의미입니다. 물론 이는 당사가 선택한 결정이라는 점을 이해하고 있습니다. 이는 의도적인 결정이며, 시장이 당사에 강요한 것이 아닙니다. 공급이 제한된 시장에 필요한 공급을 추가하기 위해서만 내린 결정도 아닙니다. 이는 건설 비용을 낮추고 당사의 사업 모델과 대차대조표를 재무적으로 전환할 수 있게 해준 전략적 선택이기도 합니다. 당사가 이 결정이 옳은 선택이라고 믿었고 지금도 계속 믿는 이유는 다음과 같습니다.

2023년을 기준으로 보면, 당사의 제곱피트당 매출은 13% 감소했습니다. 같은 기간 제곱피트당 건설 비용은 14% 감소했습니다. 이 사업의 건설 과정 전반에서 인건비, 자재비, 제품 설계, 공사 기간, 세대당 간접비를 포함해 당사는 가격 하락을 비용 절감으로 완전히 상쇄했습니다. 이러한 작업은 완료됐으며, 앞으로도 당사 사업에 계속 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 제곱피트당 건설 비용은 계속 개선됐으며, 이번 분기에도 다시 개선되어 약 80달러를 기록했습니다. 이는 전년 대비 6% 감소한 수준이며, 앞서 말씀드린 것처럼 2023년 4분기 대비로는 14% 감소한 것입니다. 기록적인 116일의 공사 기간은 지난 분기의 121일과 전년의 126일에서 단축됐습니다. 이는 저희가 이러한 요인들을 매우 잘 관리하고 있다는 점을 분명히 보여줍니다.

활성 커뮤니티당 1.8채라는 저희의 신중하게 관리된 재고 수준은 착공 속도와 판매 속도가 모두 커뮤니티당 월 4.1채로 균형을 잘 이룬 사업 계획을 반영합니다. 같은 기간 동안 주택 부지당 토지 비용은 약 6% 상승했습니다. 옵션 유지 수수료는 저희 자산 전반에 걸쳐 실제 자본 비용을 반영하고, 해당 자본이 투입되어 있는 기간까지 반영하는 수준으로 증가했습니다. 마진 격차는 전적으로 여기에 기인합니다. 인건비도 아니고, 자재비도 아니며, 간접비도 아닙니다. 토지입니다. 과거와는 매우 다른 시장 여건에서 발굴하고, 심사하고, 매입을 약정한 토지입니다. 토지는 저희가 재설계할 수 없는 유일한 투입 요소입니다. 저희는 토지를 통해서만 주택을 공급할 수 있습니다.

저희가 분양을 완료하는 모든 주택은 더 이상 존재하지 않는 시장을 기준으로 가격이 책정된 주택 부지 하나를 소진하고, 실제 현재 시장에 맞는 가격이 책정된 주택 부지로 이를 대체할 수 있도록 해줍니다. 더 나은 조건을 기다리기보다 15.8%의 마진을 수용할 때, 저희는 두 가지를 얻습니다. 첫째는 물량입니다. 물량이 있어야 여전히 플러스 마진을 창출하면서 비싼 토지를 현금으로 전환할 수 있습니다. 둘째는 시간입니다. 더 낮은 마진으로 해당 토지를 소진해 나가는 매 분기는 정상화된 토지 원가에 한 분기씩 가까워지는 것이기 때문입니다. 가격을 유지하면서 더 적은 수의 주택을 판매하는 대안은 같은 비싼 토지를 더 오래 보유하게 만들고 현금 창출을 줄입니다. 또는 같은 문제와 더 짧은 운영 여력을 안은 채 계약금을 상각해야 할 수도 있습니다. 저희는 의도적으로 이 결정을 내렸습니다. 저희는 매 분기 일관되게 이 원칙을 지켜왔습니다.